Những tháng cuối năm 2026 đánh dấu giai đoạn quan trọng của thị trường Bất động sản Thương mại (Commercial Real Estate) tại Việt Nam. Khi nền kinh tế vĩ mô duy trì đà phục hồi và dòng vốn FDI tiếp tục đổ mạnh vào các ngành công nghệ, dịch vụ và bán lẻ, nhu cầu không gian thương mại tại hai đầu cầu Hà Nội và TP. Hồ Chí Minh đang có những bước chuyển mình rõ nét.
Tuy nhiên, không còn kịch bản "tăng trưởng đồng đều", giai đoạn cuối năm 2026 chứng kiến sự phân hóa mạnh mẽ về chất lượng tài sản cùng các tiêu chuẩn thuê mới khắt khe hơn từ doanh nghiệp.
I. THỊ TRƯỜNG VĂN PHÒNG CHO THUÊ: XU HƯỚNG "FLIGHT TO QUALITY" VÀ SỰ TRỖI DẬY CỦA TIÊU CHUẨN XANH (ESG)
1. Hà Nội: Nguồn cung mở rộng ra phía Tây, Hạng B giữ nhịp hấp thụ
-
Diễn biến nguồn cung & tỷ lệ lấp đầy: Quỹ đất trung tâm (CBD) ngày càng khan hiếm khiến dòng sản phẩm văn phòng mới tập trung chủ yếu ở khu vực phía Tây (Cầu Giấy, Nam Từ Liêm) và các trục kết nối nội thành. Tỷ lệ lấp đầy toàn thị trường duy trì ổn định ở mức 88% – 90%.
-
Phân khúc dẫn dắt: Nguồn cung Hạng A mới tại các đô thị vệ tinh thu hút các tập đoàn công nghệ (ICT), Tài chính – Bảo hiểm (FIRE). Tuy nhiên, văn phòng Hạng B mới là phân khúc có lượng hấp thụ ròng tốt nhất do mức giá hợp lý, đáp ứng bài toán tối ưu chi phí vận hành của nhiều doanh nghiệp nội địa.
-
Xu hướng nổi bật: Nhu cầu nâng cấp không gian làm việc (Flight-to-quality) đẩy mạnh việc tìm kiếm các tòa nhà đạt chứng nhận xanh (LEED, Lotus, Green Mark).
2. TP. Hồ Chí Minh: Khu vực CBD giữ vững vị thế, áp lực nâng cấp tòa nhà cũ
-
Giá thuê & công suất: Nhờ sự khan hiếm nguồn cung mới tại Quận 1 và khu vực trung tâm, giá thuê văn phòng Hạng A/A+ tại TP.HCM tiếp tục neo ở mức cao. Khách thuê quốc tế chiếm tỷ trọng vượt trội (trên 80% giao dịch lớn).
-
Cạnh tranh gay gắt: Các tòa nhà văn phòng cũ (trên 10–15 năm tuổi) tại CBD đang đứng trước sức ép lớn: nếu không cải tạo, nâng cấp hạ tầng công nghệ (Proptech) và tiêu chuẩn tiết kiệm năng lượng, tỷ lệ trống sẽ gia tăng do khách thuê dịch chuyển sang các dự án mới tại Thủ Thiêm hoặc các trục đô thị vệ tinh.
-
Mô hình linh hoạt: Mô hình Hybrid Work kết hợp giữa văn phòng truyền thống (Hub) và không gian làm việc chung Co-working/Flexible office (Spoke) tiếp tục là bài toán ưu tiên của các tập đoàn đa quốc gia.
II. THỊ TRƯỜNG BÁN LẺ CHO THUÊ: TẬP TRUNG TẠI CÁC TTTM ĐÔ THỊ, NHÀ PHỐ TRUYỀN THỐNG THAY ĐỔI CÁCH THỨC BÁN HÀNG
1. Trung tâm thương mại (TTTM) & Khối đế chung cư
-
Tỷ lệ lấp đầy ấn tượng: Công suất cho thuê mặt bằng bán lẻ tại các TTTM Hà Nội và TP.HCM duy trì ở mức cao ~89–91%. Các thương hiệu F&B, thời trang quốc tế, khu vui chơi trải nghiệm và bán lẻ chuỗi tiếp tục là đầu tàu dẫn dắt nhu cầu mở rộng diện tích.
-
Chiến lược Tái định vị (Repositioning): Những TTTM thế hệ cũ thành công trong việc "thay máu" danh mục khách thuê (tenant mix), đưa vào các trải nghiệm giải trí - ẩm thực đa dạng thay vì chỉ thuần bán hàng tiêu dùng, đã ghi nhận mức phục hồi doanh thu và tăng trưởng giá thuê gộp từ 3–5%.
-
Lợi thế đại đô thị: Sự phát triển của các đại đô thị mới ở Đông/Tây Hà Nội và TP. Thủ Đức giúp mô hình TTTM tích hợp "All-in-one" trở thành điểm đến mua sắm – giải trí chính của người tiêu dùng.
2. Mặt bằng nhà phố cho thuê: Trở về giá trị thực
-
Thực trạng: Khác với sự sôi động của TTTM, mặt bằng nhà phố kinh doanh tại các tuyến đường đắc địa đang trải qua quá trình tái thiết lập mặt bằng giá.
-
Sự chuyển dịch: Khách thuê không còn chấp nhận mức giá quá cao nếu không chứng minh được lưu lượng khách hàng (foot traffic) tương xứng. Nhiều chủ nhà đã phải linh hoạt hơn trong điều khoản hợp đồng (ngắn hạn hơn, hỗ trợ chi phí fit-out, hoặc liên kết doanh thu) để giữ chân khách thuê.
III. DỰ BÁO & LỜI KHUYÊN DÀNH CHO CÁC BÊN TRONG 3 THÁNG CỦI NĂM 2026
| Đối Tượng | Động Thái Chiến Lược Cần Thiết |
| Doanh Nghiệp Thuê (Tenants) |
• Chủ động đàm phán sớm hợp đồng thuê cho năm 2027. • Tận dụng làn sóng nguồn cung mới ở khu vực ngoài trung tâm để có biên độ đàm phán giá/chính sách tốt hơn. • Ưu tiên các tòa nhà có chứng nhận ESG để tối ưu chi phí vận hành lâu dài. |
| Chủ Tòa Nhà / Chủ Đầu Tư (Landlords) |
• Lên kế hoạch nâng cấp (Retrofit) hạ tầng, công nghệ vận hành thông minh (IoT) cho các tài sản cũ. • Linh hoạt diện tích cắt nhỏ và hỗ trợ thiết kế sẵn (fit-out) để thu hút nhóm doanh nghiệp vừa và nhỏ (SME). |
| Nhà Đầu Tư Bán Lẻ (Retailers) |
• Kết hợp mô hình O2O (Online-to-Offline), biến mặt bằng trải nghiệm thực tế thành "ngòi nổ" cho thương mại điện tử. • Ưu tiên chọn mặt bằng trong các TTTM quy mô lớn hoặc khối đế đô thị đông dân cư thay vì mạo hiểm với nhà phố mặt tiền đơn lẻ. |
KẾT LUẬN
Giai đoạn cuối năm 2026 không phải là thời điểm cho những quyết định vội vàng, mà là giai đoạn của sự tính toán chiến lược và tối ưu hiệu quả sử dụng không gian. Dù ở Hà Nội hay TP.HCM, những bất động sản thương mại biết thích ứng với tiêu chuẩn xanh, ứng dụng công nghệ và lắng nghe nhu cầu thực của thị trường sẽ là những người chiến thắng giữ vững tỷ lệ lấp đầy.
Bài viết đại diện cho góc nhìn tổng hợp thị trường BĐS Thương mại Việt Nam Q3 - Q4/2026.
